Kleinreparaturklausel in Mietverträgen

Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen oder zur Beseitigung von Bagatellschäden selbst übernehmen muss.
Es ist jedoch festzustellen, dass viele Kleinreparaturklauseln, welche in Mietverträgen standardmäßig enthalten sind, unwirksam sind.

 

Obergrenze:
Eine wirksame Kleinreparaturklausel muss eine Obergrenze für die konkreten Reparaturkosten benennen. Mehr als 100 bzw. 120 € dürfen es nicht sein. Ist im Mietvertrag ein niedriger Betrag genannt, gilt der. Begrenzt werden müssen auch die Gesamtkosten, die innerhalb eines Jahres anfallen dürfen. 300 € oder 6 % der Jahresmiete sind meist angemessen. Auch hier gilt: Stehen im Mietvertrag niedriger Obergrenzen, sind diese einzuhalten.

 

Kleine Schäden:
Kleinreparaturen betreffen Bagatellschäden und dürfen sich außerdem nur auf solche Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. Hierzu gehören z.B. Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz und Kocheinrichtungen, Fenster und Türverschlüsse, eventuell auch Rollläden, Markisen oder Jalousien.

 

Kostenübernahme:
Die Kleinreparaturklausel darf den Mieter nur verpflichten, die Kosten zu zahlen. Die Reparatur selbst muss der Vermieter im Auftrag geben. Geht das aus der Vertragsklausel nicht eindeutig hervor oder bestimmt die Klausel, dass der Mieter die Scheiben selbst beseitigen muss, ist diese Vertragsregelung insgesamt unwirksam.

 

Wichtig: Absolute Grenze !
Wichtig ist noch, dass es sich bei der Höhe der zu bezahlenden Summe für die Reparatur um eine absolute Grenze handelt und nicht um einen Anteil den der Mieter bezahlt. Kostet die Kleinreparatur z.B. 150 €, so ist der Mieter nicht verpflichtet hiervon 100 € zu bezahlen, was der Klausel entspricht, wobei der Rest dann vom Vermieter bezahlt werden muss. In diesem Fall muss der Vermieter alles bezahlen, der Mieter ist nicht verpflichtet einen anteiligen Betrag der Kleinreparatur zutragen. Nur wenn sich die Kleinreparatur unter den im Mietvertrag genannten Betrag beläuft, muss der Mieter diese bezahlen.

Falle bei der Vermietung der eigenen Immobilie an Freunde oder Verwandte

Wer seine Immobilie dauerhaft an Freunde oder Verwandte vermietet, sollte die Miete nicht zu niedrig ansetzen. Nur wenn sie mindestens 66 % der ortsüblichen Miete verlangen, können Eigentümer alle Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung als Werbungskosten in der Einkommensteuererklärung absetzen.

 

Liegt die vereinbarte Miete unter dieser Grenze, werden die Werbungskosten prozentual entsprechend gekürzt. Wenn der Vermieter mindestens 66 % der ortsüblichen Miete kassiert, ist der Vorteil, dass dem dennoch 100 % der Kosten gegenüberstehen und dadurch Verluste entstehen können. Diese Verluste aus der Vermietung Verpachtung sind grundsätzlich voll ausgleichsfähig mit den anderen Einkünften, beispielsweise als Arbeitnehmer oder Rentner. Bei einer Vermietung an Angehörige ist außerdem darauf zu achten, dass d der Mietvertrag dem sogenannten Fremdvergleich standhält. D. h. der Mietvertrag und die Durchführung des Vertrages müssen dementsprechend, was man auch mit Fremden vereinbart würden. Anderenfalls besteht die Gefahr, dass der Vertrag steuerlich nicht anerkannt wird und der Werbungskostenabzug verloren geht. Weiterhin besteht das Risiko, dass in diesem Falle eine falsche Steuererklärung abgegeben wurde, was von der Finanzverwaltung als Steuerhinterziehung angesehen werden kann. Es ist sicher nicht zu beanstanden, wenn Musterverträge verwendet werden, die Grundlage unzähliger Mietverhältnisse sind. Hier wäre an die Mietverträge der Haus und Grundbesitzervereine zu denken, die von Vermietern sehr häufig verwendet werden. Aber auch Mietervereine stellen für eine geringe Schutzgebühr Mietverträge zur Verfügung.

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