Haustiere: Biss- und Kratzspuren in der Wohnung!

Bei der Rückgabe einer Wohnung an den Vermieter sind Spuren in der Wohnung wegen Haustierhaltung ein Dauerbrenner. Grundsätzlich hat der Vermieter die Haustierhaltung zu dulden, sie entspricht dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch gehören aber deutlich sichtbare Biss- und Kratzspuren, zum Beispiel an den Türen. Auch ein durch Urin verunreinigter Teppichboden mit deutlich sichtbaren Flecken gehört nicht mehr zum Gebrauch der Mietwohnung, die ein Vermieter dulden muss. Hier entstehen Schadensersatzansprüche des Vermieters gegenüber den Mietern. Dies haben das Landgericht Koblenz Az. 6 S 45/14, das Amtsgericht Schöneberg Az. Az. 9 C 308/09 und das Amtsgericht Bremen Az. 19 C 479/13 entschieden.


Leider hilft eine Tierhalter- oder Privathaftpflichtversicherung in den meisten Fällen nicht, weil in deren Allgemeine Geschäftsbedingungen Ansprüche wegen Verschleiß, Abnutzung oder übermäßige Beanspruchung in der Regel ausgeschlossen sind.

Oft stellt sich noch die Frage, in welchen Fällen der Vermieter eine Erlaubnis zur Tierhaltung widerrufen darf. So wurde entschieden, dass die Angst von andren Mietern vor einem Rottweiler oder Dobermann hierfür genügen kann, so Landgericht Nürnberg-Fürth WuM 91,93, und Landgericht Hamburg WuM 99,435.


Ein triftiger Grund für einen Widerruf der Erlaubnis liegt nicht schon dann vor, wenn der Hund gelegentlich bellt. Der Vermieter ist aber zum Widerruf berechtigt, wenn der Hund das Treppenhaus verunreinigt und in fremde Wohnungen eindringt, so das Amtsgericht Hamburg-Altona WuM 89, 624.

Ärger bei der Wohnungsübergabe vermeiden

1. Reinigung der Wohnung
Wenn Mieter und Vermieter einen Termin zur Wohnungsübergabe vereinbart haben, gibt es oft Streit, wie gründlich der Mieter die Wohnung zu reinigen hat. Meist steht im Mietvertrag, dass der Mieter die Wohnung in „ordnungsgemäßen Zustand“ versetzen muss. Konkret muss der Mieter grobe Mängel und Schäden beseitigen, die aufgrund von Fahrlässigkeit entstanden sind. Wenn z. B durch Unachtsamkeit eine Bodenfließe gesprungen ist, so muss der Mieter diese austauschen. Davon zu unterscheiden ist die Rückgabe in „vertragsgemäßen Zustand“. Hat der Mieter beispielsweise eine Einbauküche eingebaut, so muss er dies bei Auszug wieder ausbauen und die ursprüngliche Küchenzeile einbauen. Oft übernehmen Nachmieter oder der Vermieter die Küche, ein Rechtsanspruch hierauf besteht aber nicht. Dann stellt sich oft die Frage, was der Begriff „besenrein“ bedeutet. Bei dieser Formulierung müssen die Räume frei von groben Verschmutzungen sein. Spinnenweben sind zu entfernen, Böden müssen gefegt sein, Teppiche gestaubsaugt werden.

 

2. Schönheitsreparaturen
Auch bei der Frage, ob bei Auszug neu tapeziert werden muss, hilft ein Blick in den Mietvertrag. Grundsätzlich gehört Tapezieren zu den Schönheitsreparaturen und diese sind nach dem Gesetz Teil der Instandhaltungspflichten des Vermieters. Durch den Mietvertrag kann diese Pflicht aber auf den Mieter übergewälzt werden. Meist finden sich Formulierungen im Mietvertrag, dass der Mieter entweder in bestimmten Zeitabständen oder bei Auszug renovieren muss. Diese Renovierungsfristen dürfen aber nicht starr ausgelegt sein. Eine Regelung im Mietvertrag, dass die Wohnung bei Auszug renoviert zurückgegeben werden muss, unabhängig vom Zustand der Mieträume, ist unwirksam.

 

3. Farbwahl
Wenn der Mieter aber bei Auszug streichen muss, ist er verpflichtet eine Farbe zu wählen, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird, so der Bundesgerichtshof Aktenzeichen VIII 224/07. Eine vertragliche Beschränkung auf helle, neutrale oder dezente Farben ist grundsätzlich möglich, eine Beschränkung auf die Farbe Weiß dagegen nicht. Wenn sich die Gebrauchsspuren und Abnutzungen im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs halten, so ist dies durch Zahlung der Miete abgegolten. Brandlöcher im Teppich dagegen, führen zu einer Schadensersatzpflicht des Mieters.

 

4. Übergabeprotokoll
Bei einer Vorababnahme könne diese Mängel festgestellt werden und der Mieter hat noch Zeit die Mängel zu beheben. Ein Übergabeprotokoll ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, bewährt sich aber in aller Regel, wenn es zum Streit kommt. Eine Pflicht ein Überhabeprotokoll zu unterschreiben besteht auch nicht. Wenn Streit zu befürchten ist, weil das Verhältnis zwischen den Parteien schon während der Mietzeit nicht das beste war, ist es ratsam einen zeugen hinzuzuziehen. Vor allem wenn der Vermieter kein Übergabeprotokoll unterzeichnen will, kann der Zeuge später vor Gericht über den Zustand der Wohnung aussagen.

 

5. Kautionsabrechnung
Der Vermieter entscheidet nach der Wohnungsübergabe, ob er die Kaution für die Behebung der Schäden verwendet. Obwohl es eine konkrete gesetzliche Frist nicht gibt, werden dem Vermieter in der Regel 3 bis 6 Monate zugestanden, seine Ansprüche zu benennen. Für eine zu erwartende Betriebskostennachzahlung kann der Vermieter einen Teil der Kaution einbehalten. Wenn keine offenen Forderungen denkbar sind, hat der Vermieter die Kaution unverzüglich zurück zu erstatten.

Schneeräumpflicht: Wer ist wann und wie oft dran?

Wann erfüllt der Hauseigentümer/Mieter seine Schneeräumpflicht richtig?

Es genügt grundsätzlich nicht, dass die Wege für Fußgänger frei geräumt werden und an glatten Stellen gestreut wird. Es ist auch wichtig, dass der geräumte Schnee an der richtigen Stelle gelagert wird. Haltestellen, Ein- und Ausfahrten, Radwege sowie Behindertenparkplätze dürfen durch aufgetürmten Schnee nicht blockiert werden.

Die Schneeräumpflicht obliegt grundsätzlich dem Hauseigentümer. Diese Pflicht kann aber auf den Mieter übertragen werden. Hierzu reicht aber ein Aushang im Hausflur nicht aus. Es existiert auch kein Gewohnheitsrecht, dass die Mieter im Erdgeschoss stets den Winterdienst übernehmen müssen, so das Oberlandesgericht Frankfurt am Main Az. 16 U123/87. Vielmehr muss sich eindeutig aus dem Mietvertrag ergeben, welche Rechte und Pflichten der Mieter bezüglich des Winterdienstes hat.

Auch Gemeinden können vorschreiben, dass auch der angrenzende Gehweg gefahrlos genutzt werden kann. Hier kann eine Haftung des Eigentümers entstehen, wenn diese Wege nicht ordnungsgemäß geräumt werden. Der Schnee sollte daher auf Gehwegen zur Straße hin aufgetürmt werden, wobei Kanaleinläufe und Hydranten frei bleiben müssen. Wichtiger weiterer Punkt: Bei Kreuzungen und Einmündungen dürfen Schneehaufen den Autofahrern nicht die Sicht nehmen.

Wichtig sind in diesem Zusammenhang auch die Ortssatzungen, mit denen die Gemeinden und Städte die Schneeräumpflicht auf die Anleger übertragen. Zwar unterscheiden sich die Regeln von Ort zu Ort, aber die Eckpunkte ins immer ähnlich: Montag bis Samstag muss der Gehweg von 7 bis 20 Uhr geräumt sein, an Sonn- und Feiertagen von 8 oder 9 bis 20 Uhr. Wichtig: Es genügt nicht, um 7 Uhr mit dem Räumen zu beginne, der Gehweg muss zu diesem Zeitpunkt schon frei sein.

Die Satzungen legen meist auch fest, wie breit der Gehweg geräumt sein soll. Die Spanne liegt zwischen 1 und 1,50 m. Der Privatweg als Zugang zum Haus muss mindestens mit einer Breite von 50 cm geräumt sein. Bei anhaltendem Schneefall kann einmal am Tag schippen daher zu wenig sein. Der Bundesgerichtshof hat sogar entschieden, dass bei starkem Schneefall Anleger mehrfach am Tag verpflichtet sind, Schnee zu räumen (Bundesgerichtshof Az. VI ZR 49/83).

Steuerfreie Übertragung einer Immobilie an die Kinder: Fallstricke beachten!

Steuerfreier Erwerb einer Immobilie von den Eltern durch Einzug der Kinder

Erbende Kinder kommen in den Genuss einer Steuerbefreiung, wenn die von den Eltern geerbte Immobilie 220 qm Wohnfläche nicht übersteigt und sie selbst einziehen. Kinder können somit Immobilien von ihren Eltern steuerfrei erben, wenn sie selbst innerhalb von 6 Monaten einziehen, wobei ein späterer Einzug in der Regel eine Steuerpflicht auslöst.

Das Finanzgericht in Münster hatte folgenden Fall zu entscheiden:

Ein Mann lebte bis zu seinem Tod in einer Doppelhaushälfte. In der anderen Hälfte lebte die Familie seines Sohnes. Nach dem Tod des Vaters erbte der Sohn dessen Hälfte und nahm Sanierungen und Renovierungen vor. Die Arbeiten dauerten drei Jahre.

Das Finanzamt argumentierte aufgrund der langen Dauer der Renovierung, sei der Erwerb des Familienheims nicht steuerfrei. Gegen den Erbschaftssteuerbescheid klagte der Sohn vergeblich vor dem Finanzgericht, welches entschied, dass die unverzügliche Selbstnutzung wegen der mehrjährigen Sanierung nicht mehr vorliegt (Finanzgericht Mainz Az. 3 K 3184/17).

Im Ergebnis wird die Steuerbefreiung nur in Ausnahmefällen gewährt, wenn die Selbstnutzung erst nach 6 Monaten beginnt. Hierfür muss der Erbe detailliert aufzeigen, wann er sich zur Selbstnutzung entschlossen hat, warum ein früherer Einzug nicht möglich war und warum er die Umstände des späteren Einzuges nicht zu vertreten hat. Hierzu ist eine sehr gute Dokumentation erforderlich, um in den Genuss der Ausnahmeregelung zu kommen.

Es sein noch darauf hingewiesen, dass im Erbschaftssteuergesetz Stundungen der Erbschaftssteuer vorgesehen sind. Wenn ein Erbe die Erbschaftssteuer nur dann bezahlen kann, wenn er das geerbte Haus verkauft, kann er eine Stundung beantragen, wobei der gestundete Betrag wiederum verzinst werden muss. Das gilt aber nur für Immobilien, die der Erbe selbst bewohnt und nur, solange er diese selbst bewohnt.

Anspruch des Mieters auf einen Briefkasten

Jeder Mieter hat einen Anspruch auf einen eigenen Briefkasten, selbst wenn dies nicht im Mietvertrag als Mietgegenstand aufgeführt ist. Für den Mieter bestimmte Post soll ihn auch zuverlässig erreichen.


Der Briefkasten muss deswegen nicht nur vorhanden, sondern auch funktionstüchtig und problemlos erreichbar und zu öffnen sein.
Das Amtsgericht Mainz hat entschieden, dass ein durch Alter und Beschädigung unbenutzbarer Briefkasten einen Mietmangel darstellt und zur Mietminderung berechtigt, wobei lediglich eine Minderungshöhe von 1 % der Miete als gerechtfertigt angesehen wurde, so das Amtsgericht Mainz Az. 8 C 98/96.
Außerdem muss die Größe stimmen: Din-A4-Umschläge oder Zeitschriften müssen problemlos hineinpassen, ohne dass sie geknickt oder verkleinert werden müssen. Das haben das Amtsgericht Berlin Charlottenburg Az. 27 C 262/00, das Amtsgericht Frankfurt am Main Az. 33 C 3463/15 und das Landgericht Berlin Az. 29 S 20/90 entschieden. Weiter muss der Briefkasten so angebracht sein, dass die Post nicht durch Regen oder Schnee durchnässt werden. Auch der ungehinderte Zugriff Dritter zur Post, kann einen Mietmangel darstellen.

Gesetzgeber ändert Regelungen beim Unterhaltsvorschuss

Alle minderjährigen Kinder sollen künftig einen Anspruch auf Unterhaltsvorschuss haben. Der staatliche Vorschuss wird auf Kinder bis zum Alter von 18 Jahren ausgeweitet.


 Zahlt ein unterhaltspflichtiger Elternteil kein Unterhalt, drohen häufig finanzielle Probleme. Daher sollen Kinder nun bis zur Volljährigkeit Unterhaltsvorschussleistungen halten.
Bisher erhalten Kinder von Allerziehenden lediglich bis zur Vollendung des zwölften Lebensjahres einen Unterhaltsvorschuss. Die Bezugsdauer war auf sechs Jahre begrenzt. Diese Begrenzung wird nun aufgehoben.


Der Unterhaltsvorschuss beträgt derzeit für Kinder bis zu fünf Jahren 150 € monatlich, für Kinder von 6-11 Jahren liegt er bei 201 €,  für Kinder von 12-17 Jahren soll der Unterhaltsvorschuss 268 € betragen. Die Leistungen können beim zuständigen Jugendamt beantragt werden. Die Neuregelung zum Unterhaltsvorschuss ist zum 1. Juli 2017 in Kraft getreten.