Die Mietpreisbremse

Seit dem 01.06.2015 gilt nach bundesweitem Mietrecht bei Wiedervermietung die sog. Mietpreisbremse, deren Umsetzung mittels Rechtsverordnung in Stuttgart in einem zweiten Anlauf erst zum 01.06.2020 erfolgte.

 

Das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei Wohnungsvermittlung“ ermächtigt die Länder, durch Rechtsverordnung Gebiete mit angespannter Wohnungslage zu bestimmen.

 

 Wird ein Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen, die in diesem Gebiet liegt, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (= Mietspiegelmiete) höchstens um 10 % übertreffen. Auch die Landesregierung Baden-Württemberg hat eine entsprechende Verordnung erlassen für Stuttgart und einige anderen Gemeinden und die Mietpreisbremse für anwendbar erklärt. Diese Rechtsverordnung gilt zunächst für fünf Jahre.

 

Was regelt die Mietpreisbremse in den §§ 556d bis 556g BGB?

 

Der Grundsatz lautet: Bei der Wiedervermietung einer Wohnung darf der Vermieter als zulässige Miete höchstens die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 % fordern, sofern der Mietvertrag ab dem 01.06.2020 abgeschlossen wurde. Auf den Mietbeginn kommt es nicht an, sondern auf den Tag an dem der Mietvertrag unterschrieben wird.

 

Beispiel: Laut Mietspiegel beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung 6,50 EUR/qm netto kalt. Nach einem Mieterwechsel darf die Miete für den neuen Mieter höchstens auf 7,15 EUR/qm steigen.

 

Die Regelungen der Mietpreisbremse gelten auch für Staffelmieten und für Indexmieten.

 

Es gibt vier Ausnahmen:

 

1. Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauwohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmalig fertig wurden.

 

2. Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnungen, die zum ersten Mal nach einer umfassenden Modernisierung vermietet wurden:

 

Gemeint sind hier Fälle, in denen die Modernisierungs-investitionen mehr als ein Drittel des notwendigen Aufwandes für eine vergleichbare Neubauwohnung betrugen.

 

Beispiel: Betragen die Modernisierungsinvestitionen etwa 900,-- EUR pro Quadratmeter und die Neubaukosten für eine vergleichbare Wohnung 2.600,- EUR, findet die Mietpreisbremse keine Anwendung.

 

3. Die Mietpreisbremse gilt nicht für Verträge, bei denen die bisherige Miete bereits über der Grenze „Vergleichsmiete plus 10 % => 110 % der Mietspiegel-miete“ lag:

 

Beispiel: Die Vergleichsmiete beträgt 6,50 EUR/qm netto kalt. Der Vermieter hat bisher aber schon 7,50 EUR/qm verlangt. Bei der Wiedervermietung der Wohnung muss er die Miete nicht auf 7,15 EUR/qm senken. Er darf auch in dem neuen Mietvertrag weiter 7,50 EUR/qm vereinbaren, aber auch nicht mehr.

 

Allerdings werden Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb der letzten zwölf Monate vor der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart wurden, nicht berücksichtigt. So sollen Tricksereien und Umgehungen zu Lasten des neuen Mieters verhindert werden.

 

4. Die Mietpreisbremse lässt die Mieterhöhungsmöglichkeit in Folge einer Modernisierung unberücksichtigt:

 

Hat der Vermieter in den letztem drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses modernisiert, darf er zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete (für die nicht modernisierte Wohnung, also unter Außerachtlassung der möglichen oder durchgeführten Modernisierungsmieterhöhung) plus 10 % berechnen. Im Anschluss darf er die anlässlich der Modernisierung berechtigte Mieterhöhung hinzuaddieren, wie sie auch in einem laufenden Mietverhältnis gezahlt werden müsste (8 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen und anschließend geteilt durch 12 => monatliche Erhöhung).

 

Beispiel: Die bisherige Miete und Vergleichsmiete beträgt 6,50 EUR/qm netto kalt. Nach Auszug des Vormieters oder zwei Jahre vor Abschluss des neuen Mietvertrags wurde modernisiert und die anteiligen Modernisierungskosten für die 60 Quadratmeter große Wohnung betragen 6.000 EUR. Das würde einen Modernisierungszuschlag von 0,66 EUR/qm (8 % der Investitionskosten jährlich) rechtfertigen. Bei einer Wiedervermietung darf die Miete auf 7,81 EUR/qm steigen (6,50 EUR plus 10 % plus 0,66 EUR/qm).

 

Welche Rechtsfolgen gibt es bei zu hohen Mieten?

 

Die durch die Mietpreisbremse gezogenen Obergrenzen sind zwingend. Vermieter müssen sich daran halten. Mieter müssen keinen höheren Betrag bezahlen. Abweichende vertragliche Vereinbarungen sind unzulässig. Mieter können auch nach Unterzeichnung des Mietvertrages und damit während des laufenden Mietverhältnisses die unzulässige Höhe der Miete beanstanden und i.d.R. die Überzahlung

 

(6,50 EUR plus 10 % plus 0,66 EUR/qm).

 

Welche Rechtsfolgen gibt es bei zu hohen Mieten?

 

Die durch die Mietpreisbremse gezogenen Obergrenzen sind zwingend. Vermieter müssen sich daran halten. Mieter müssen keinen höheren Betrag bezahlen. Abweichende vertragliche Vereinbarungen sind unzulässig. Mieter können auch nach Unterzeichnung des Mietvertrages und damit während des laufenden Mietverhältnisses die unzulässige Höhe der Miete beanstanden und i.d.R. die Überzahlung zurück verlangen.

 

Was ist die Voraussetzung?

 

Ist im Mietvertrag eine Miethöhe vorgesehen, die im Vergleich zur Vormiete oder wegen einer Modernisierung in den letzten drei Jahren über der Vergleichsmiete liegt oder wurde das Mietobjekt erst nach dem 01.10.2014 bezugsfertig oder handelt es sich um die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung, muss der Vermieter darauf vor dem Abschluss des Mietvertrags von sich aus hinweisen (=> Auskunftserteilung ohne Aufforderung des Mieters). Er muss also in Textform erklären, dass entweder wegen der Vormiete oder wegen Modernisierungen oder wegen des Alters des Mietobjekts die Miethöhe gerechtfertigt sein soll.

 

Sind diese Auskünfte bei Vertragsschluss formal korrekt erteilt worden, liegt kein Gesetzesverstoß vor und die vereinbarte Miete muss bezahlt werden. Sind diese Auskünfte nicht erteilt worden, muss(te) seit der ersten Mietzahlung nur die Vergleichsmiete bezahlt werden und die Zuvielzahlungen muss der Vermieter deshalb erstatten.

 

Wie muss und wie soll der Mieter vorgehen?

 

Der Mieter muss eine Rüge vornehmen, mit der er sich darauf beruft, dass der Vermieter die vorbezeichnete Auskunft nicht erteilt hat. Die Rüge muss nachweisbar in Textform (Empfehlung: schriftlich!) erfolgen. Zusätzlich verlangt er die zu viel bezahlte Miete zurück und verweist auf die mutmaßliche Überhöhung der Miete. Gleichzeitig erklärt er, dass rückwirkend eine Anpassung auf die Vergleichs-miete verlangt werde. Er setzt dem Vermieter eine Frist von z.B. zwei Wochen zur Anerkennung. Zur Sicherheit bezahlt er jedoch bis zur Klärung die Miete weiter in der bisherigen Höhe.

 

Rügt der Mieter die Überhöhung der Miete erst später als 30 Monate nach Vertragsbeginn, kann er nur ab da Über-zahlungen zurückverlangen.

 

Wie reagiert der Vermieter bzw. was sind die Folgen?

 

Der Vermieter muss selbst erkennen, dass er die Auskunft nachholen darf. Erfolgt die Nachholung gesetzeskonform, kann der Vermieter (trotzdem erst) nach zwei Jahren die erhöhte Miete verlangen. Bis dahin bleibt die Miete reduziert.

Hat der Vermieter vor Abschluss des Mietvertrags die Auskunft zwar erteilt, dies jedoch formal fehlerhaft, und holt er die Auskunftserteilung formal korrekt nach, erhält er die vereinbarte Miete erst ab dem nachfolgenden Monat. Bis dahin bleibt die Miete reduziert.

Auf Verlangen muss der Vermieter die Auskunft durch aussagekräftige Unterlagen ergänzen.

Kleinreparaturklausel in Mietverträgen

Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen oder zur Beseitigung von Bagatellschäden selbst übernehmen muss.
Es ist jedoch festzustellen, dass viele Kleinreparaturklauseln, welche in Mietverträgen standardmäßig enthalten sind, unwirksam sind.

 

Obergrenze:
Eine wirksame Kleinreparaturklausel muss eine Obergrenze für die konkreten Reparaturkosten benennen. Mehr als 100 bzw. 120 € dürfen es nicht sein. Ist im Mietvertrag ein niedriger Betrag genannt, gilt der. Begrenzt werden müssen auch die Gesamtkosten, die innerhalb eines Jahres anfallen dürfen. 300 € oder 6 % der Jahresmiete sind meist angemessen. Auch hier gilt: Stehen im Mietvertrag niedriger Obergrenzen, sind diese einzuhalten.

 

Kleine Schäden:
Kleinreparaturen betreffen Bagatellschäden und dürfen sich außerdem nur auf solche Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. Hierzu gehören z.B. Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz und Kocheinrichtungen, Fenster und Türverschlüsse, eventuell auch Rollläden, Markisen oder Jalousien.

 

Kostenübernahme:
Die Kleinreparaturklausel darf den Mieter nur verpflichten, die Kosten zu zahlen. Die Reparatur selbst muss der Vermieter im Auftrag geben. Geht das aus der Vertragsklausel nicht eindeutig hervor oder bestimmt die Klausel, dass der Mieter die Scheiben selbst beseitigen muss, ist diese Vertragsregelung insgesamt unwirksam.

 

Wichtig: Absolute Grenze !
Wichtig ist noch, dass es sich bei der Höhe der zu bezahlenden Summe für die Reparatur um eine absolute Grenze handelt und nicht um einen Anteil den der Mieter bezahlt. Kostet die Kleinreparatur z.B. 150 €, so ist der Mieter nicht verpflichtet hiervon 100 € zu bezahlen, was der Klausel entspricht, wobei der Rest dann vom Vermieter bezahlt werden muss. In diesem Fall muss der Vermieter alles bezahlen, der Mieter ist nicht verpflichtet einen anteiligen Betrag der Kleinreparatur zutragen. Nur wenn sich die Kleinreparatur unter den im Mietvertrag genannten Betrag beläuft, muss der Mieter diese bezahlen.

Falle bei der Vermietung der eigenen Immobilie an Freunde oder Verwandte

Wer seine Immobilie dauerhaft an Freunde oder Verwandte vermietet, sollte die Miete nicht zu niedrig ansetzen. Nur wenn sie mindestens 66 % der ortsüblichen Miete verlangen, können Eigentümer alle Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung als Werbungskosten in der Einkommensteuererklärung absetzen.

 

Liegt die vereinbarte Miete unter dieser Grenze, werden die Werbungskosten prozentual entsprechend gekürzt. Wenn der Vermieter mindestens 66 % der ortsüblichen Miete kassiert, ist der Vorteil, dass dem dennoch 100 % der Kosten gegenüberstehen und dadurch Verluste entstehen können. Diese Verluste aus der Vermietung Verpachtung sind grundsätzlich voll ausgleichsfähig mit den anderen Einkünften, beispielsweise als Arbeitnehmer oder Rentner. Bei einer Vermietung an Angehörige ist außerdem darauf zu achten, dass d der Mietvertrag dem sogenannten Fremdvergleich standhält. D. h. der Mietvertrag und die Durchführung des Vertrages müssen dementsprechend, was man auch mit Fremden vereinbart würden. Anderenfalls besteht die Gefahr, dass der Vertrag steuerlich nicht anerkannt wird und der Werbungskostenabzug verloren geht. Weiterhin besteht das Risiko, dass in diesem Falle eine falsche Steuererklärung abgegeben wurde, was von der Finanzverwaltung als Steuerhinterziehung angesehen werden kann. Es ist sicher nicht zu beanstanden, wenn Musterverträge verwendet werden, die Grundlage unzähliger Mietverhältnisse sind. Hier wäre an die Mietverträge der Haus und Grundbesitzervereine zu denken, die von Vermietern sehr häufig verwendet werden. Aber auch Mietervereine stellen für eine geringe Schutzgebühr Mietverträge zur Verfügung.

Insolvenz des Arbeitgebers, was bedeutet das für den Lohnanspruch des Arbeitnehmer?

Lohnzahlungsansprüche der Mitarbeiter in der Insolvenz

mehr lesen

Ansprüche des Arbeitnehmers in der Insolvenz

Masseforderungen oder Insolvenzforderungen ?

mehr lesen

Informationen für Arbeitnehmer zum Kurzarbeitergeld

Photo: Bundesregierung/Kugler
Photo: Bundesregierung/Kugler

"Wir werden alles tun, damit spätestens bis zur Mitte nächster Woche in allen Bundesländern klar ist, welche Behörde das Geld auszahlt, wohin man sich wenden muss. Und es soll so unbürokratisch wie möglich gehen, wo immer möglich auch elektronisch."


Peter Altmaier, Bundesminister für Wirtschaft und Energie, 24. März 2020


mehr lesen