Der Koalitionsvertrag wird im Bereich Justiz weiter umgesetzt, wobei wesentlicher Bestandteil eine grundlegende Reform des Mietrechts ist. Nachdem die erste Stufe am 01.06.2016 in Kraft trat, ist ein Referentenentwurf in Planung, der weitere weitgehende Änderungen vorsieht. Die Eckpunkte der Reform sind bereits mit den Fachverbänden diskutiert worden, so dass im Wesentlichen klar ist, welche Regelungen Änderungen erfahren werden.
1. Regelungen der so genannten Mietpreisbremse, die am 1. Juni 2015 Kraft trat.
• Die Miete darf in neuen Mietverträgen nicht mehr als 10 % der Vergleichsmiete betragen. Der Vergleichswert ergibt sich aus einfachen oder qualifizierten Mietspiegeln, kann aber auch durch Vergleichswohnungen oder Miethöhegutachten ermittelt werden
• die Bundesländer bestimmen Gebiete mit angespannten Wohnungsmarkt, maßgeblich sind die vier Indikatoren Bevölkerungswachstum, Leerstandquote, Mietentwicklung und Mietbelastung. Die Landesgesetzgeber haben von dieser Möglichkeit umfassend Gebrauch gemacht. Es gibt bereits eine Rechtsprechung von Amtsgerichten, dass es nicht zu beanstanden ist, wenn eine ganze Stadt von der Mietpreisbremse erfasst ist, obwohl in bestimmten Stadtteilen kein angespannter Wohnungsmarkt besteht (Fall betraf Berlin Wedding).
• es gibt drei Ausnahmen: Neubauten, umfassende Modernisierung und bereits bestehende Miethöhe
· bei der Wohnungsvermittlung gilt das so genannte Bestellerprinzip, d.h. zahlungspflichtig ist, wer sich mit seinem Vermittlungsgesuch an einen Makler wendet, in der Regel der Vermieter. Verstöße gegen das Bestellerprinzip können auch zu Bußgeldern führen
• Erste Ergebnisse der Mietpreisbremse 2015
Es ist zu beobachten, dass in bestimmten Ballungsräumen die Mietpreissteigerungen in gewisser Weise gedämpft wurden. Das Bundesjustizministerium sieht dies als ersten Erfolg der Mietpreisbremse. Es ist jedoch davon auszugehen, dass viele Mieterhöhungen vorweggenommen wurden, da die Vermieter wussten, dass die Mietpreisbremse kommt. Es ist daher klar, dass es zunächst zu einer gewissen Verlangsamung des Anstiegs kommt. Als großen Erfolg wird das Bestellerprinzip gesehen, es gibt wenige Fälle, in denen sich die Mieter über eine Umgehung des Bestellerprinzip durch Makler bzw. Vermieter beklagen.
2. Warum und wann kommt eine weitere Novellierung der Mietgesetze?
Im Koalitionsvertrag ist als wichtigstes Ziel der Rechtspolitik formuliert, dass die Mieter vor überhöhten Mieten geschützt werden. Die Mietpreisbremse war hierzu lediglich die erste Stufe, es war von Anfang an geplant, weitere Verschärfungen zulasten der Vermieter in Gesetzesform zu bringen. Für März ist ein Referentenentwurf des Bundesjustizministeriums für eine weitere Mietrechtsnovelle angekündigt. Da einige Verbände, wie die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht des Deutschen Anwaltvereins bereits vor dem Referentenentwurf informiert werden sollten, liegen die entscheidenden Eckpunkte aber bereits vor.
Es ist zu erwarten dass der Referentenentwurf fast wortgleich umgesetzt werden wird, auch bei der Mietpreisbremse 2015 hat sie das Bundesjustizministerium nicht von negativen Stellungnahmen der Wohnungswirtschaft, der Anwaltsvereine, der Notarverbände und anderen Berufsgruppen beeinflussen lassen und hat den Referentenentwurf fast wortgleich umgesetzt.
Dergleichen ist bei der Mietpreisnovelle 2016 zu erwarten, es gibt in der Großen Koalition bis auf einzelne Einzelstimmen keinen nennenswerten Widerstand.
3. Wichtigste Änderungen durch die geplante Mietrechtsreform 2016
• Modernisierungsumlage soll auf 8 % beschränkt werden.
Die Berechtigung des Vermieters die Kosten einer Modernisierung, energetischer Sanierung oder Schaffung neues Wohnraums auf den Mieter umzulegen und die Miete entsprechend zu erhöhen, wird auf 8 % der Kosten jährlich begrenzt. Ursprünglich waren 11 % erlaubt, dies wurde bereits 2015 auf 10 % begrenzt und nun soll eine weitere Begrenzung folgen.
Beispiel: Wenn die Modernisierung ihrer Mietwohnung 3000 € gekostet hat, können sie nach derzeitiger Rechtslage sieben 20,50 € (330 € pro Jahr) monatlich auf die Mieter aufschlagen. Tritt die neue Regelung in Kraft, sind es nur noch 20 € (240 € pro Jahr)
· Nur notwendige Modernisierungen dürfen vorgenommen werden.
Um Luxussanierungen zu vermeiden, sollten nur die Kosten für tatsächlich notwendige Modernisierungen auf die Mieter umgelegt werden dürfen.
Falls die Wohnung entsprechend genutzt wird, gehören hierzu auch alters- und behindertengerechte Umbaumaßnahmen. Von den Gesamtkosten der Sanierung abgezogen werden die Kosten für ohnehin fällige Reparaturen. Da es ziemlich kompliziert und aufwändig ist, diese Instandhaltungskosten zu ermitteln, soll das Mieterhöhungsverlangen für private Kleinvermieter vereinfacht werden. Diese dürfen einen Pauschalbetrag geltend machen. Allerdings können Sie dann nur 4 % statt 8 % der Modernisierungskosten jährlich umlegen.
· Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nach Modernisierungen
Außerdem solle es eine Kappungsgrenze für eine Mieterhöhung nach der Modernisierung geben. Demnach darf die Miete im Verlauf von acht Jahren um höchstens 50 % steigen. Als weitere maximale Grenze sind vier Euro Aufschlag pro Quadratmeter Wohnfläche angekündigt.
·Die tatsächliche Wohnfläche zählt und der Mieter kann weitere Härtegründe geltend machen
Basis eine Miet- und Betriebskostenerhöhung ist die tatsächliche Wohnfläche. Abweichungen von bis zu 10 % sind nicht erlaubt. Grundsätzlich sollen Mieter nicht mehr als 40 % ihres Nettoeinkommens für Miete, Betriebs- und Heizkosten ausgeben müssen. Wäre dies durch eine Modernisierung der Fall, kann der Mieter finanzielle Härte geltend machen. Wird der Mieter vom Vermieter nicht rechtzeitig über dieses Recht informiert wird, kann er die Modernisierung auch noch ablehnen, wenn sie bereits begonnen hat.
• Änderungen beim Mietspiegel
Der Mietspiegel soll in Zukunft die ortsübliche Vergleichsmiete realitätsnah abbilden. Dafür soll der Zeitraum, in dem ortsüblichen Vergleichsmieten in den Mietspiegel einfließen, auf zehn Jahre ausgedehnt werden.
Ein verlängerter Bezugszeitraum soll sich preisdämpfend auf das Durchschnittsniveau auswirken, da die Mietpreissteigerungen weiter zurückliegender Jahre deutlich geringer ausfielen. Zudem sollen die Grundsätze der Erstellung von Mietspiegeln näher definiert werden.
Der Gesetzgeber hat hierbei zugesagt, spezielle Kriterien zu entwickeln, wie ein Mietspiegel ohne unangemessenen Aufwand erstellt werden kann. Dies hätte zur Folge, dass auch in Kommunen, welche bisher keine Mietspiegel haben, ein derartiger Mietspiegel ohne zu großen Aufwand erstellt werden kann.
Es gibt bereits eine Petition von Grünen und Linken, dass der Mietspiegel in Zukunft alle Bestandsmieten einfließen lassen soll. Große Kreise der SPD bekunden Sympathie mit diesem Vorschlag, so dass zu erwarten ist, dass dies auch in den Referentenentwurf einfließen wird.
• Kündigung nach Zahlungsverzug
Außerdem soll es zukünftig Änderungen bei einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückständen geben um den Mieter stärker vor dem Verlust der Wohnung zu schützen. Wird dem Mieter nach einer fristlosen Kündigung eine Räumungsklage zugestellt, so soll der Mieter nach Rechtskraft noch zwei Monate Zeit haben, die fällige Miete sowie mögliche Entschädigungen zu bezahlen. Die Kündigung wäre dann unwirksam. Dies erschwert Räumungen erheblich, da es bisher nur möglich war die Räumung durch Zahlung der rückständigen Miete zwei Monate ab Zustellung der Klage zu bezahlen. Der Mieter hat nun deutlich mehr Zeit die Rückstände aufzubringen. Weiter soll diese Regelung auch für ordentliche Kündigung bei Zahlungsverzug gelten, auch hier soll der Mieter in Zukunft eine so genannte Heilungsmöglichkeit bekommen.
• „Zuckerl“ für die Vermieter“
Die Mietpreisbremse soll in Zukunft immer bei Neubauten gelten, auch wenn diese nicht zum ersten Mal vermietet werden. In der Praxis bedeutet dies, dass eine Wohnung, die standardgemäß einem Neubau entspricht, nicht der Mietpreisbremse unterfallen soll, auch wenn es sich bereits um die zweite oder dritte Vermietung handelt.
• Bestellerprinzip bei Immobilienkäufen
Noch in der Diskussion ist, ob das Bestellerprinzip in Zukunft auch bei Immobilienkäufen zu gelten hat. Hier hat die Fraktion der Linken angekündigt eine entsprechende Initiative zu starten. Es kann noch nicht abgeschätzt werden, inwieweit diese Regelung schon in diese Mietrechtsnovelle aufgenommen wird.